¿Qué le pasó al sueño americano entre 2010 y 2020? Esos enormes centros comerciales, verdaderos templos del consumo que durante 50 años fueron el corazón social de muchas ciudades en Estados Unidos, comenzaron a vaciarse. No fue de golpe, fue despacito. Primero cerró una tienda ancla, luego otra, hasta que los locales empezaron a bajar sus cortinas para acumular polvo. De un día para otro, el famoso mall se convirtió en un elefante blanco: cascarones de concreto de 40,000 m² donde el único sonido es el eco del aire acondicionado enfriando el vacío. Hoy, hay más de 1,000 malls abandonados en ese estado.
Crónica de un colapso
Y el futuro no pinta mejor. Según un análisis de la firma inmobiliaria CoStar Group, para el 2028, un cuarto (25 %) de todos los centros comerciales en Estados Unidos habrán cerrado definitivamente. Estamos hablando de que uno de cada cuatro desaparecerá en menos de cinco años, borrando del mapa a una industria que en su momento de gloria generaba más de $600,000 millones anuales en ventas.
Cualquiera pensaría que, como buenos vecinos, en México nos pasaría lo mismo. Pero la realidad es otra: mientras eso pasa en el norte, en nuestro país se construyeron más de 50 centros comerciales nuevos en la última década. Las plazas mexicanas están llenas, los fines de semana hay listas de espera en los restaurantes y los estacionamientos colapsan (incluso construyen niveles subterráneos de la nada para dar abasto). Entonces, ¿por qué el país que inventó el mall lo está abandonando justo cuando México lo adopta con más fuerza que nunca?
El inicio del sueño
La respuesta fácil es culpar a las tiendas digitales, pero el verdadero motivo es mucho más profundo: nos habla de dos culturas usando el mismo edificio para cosas totalmente distintas. Para entenderlo, hay que viajar a 1956, cuando el arquitecto austriaco Víctor Gruen inauguró en Minnesota el Southdale Center, el primer mall cerrado con clima artificial de la historia.
Gruen, quien llegó a Estados Unidos huyendo del nazismo en 1938, venía de Viena, una ciudad donde en los años 30 la vida social ocurría en espacios públicos interiores: cafés, restaurantes y galerías donde la gente pasaba horas conversando. Su visión para el suburbio americano incluía un microcosmos bajo techo con apartamentos, oficinas médicas, arte y fuentes. Sin embargo, los inversores inmobiliarios hicieron lo suyo: se fueron por la rentabilidad y llenaron todo de tiendas. Gruen terminó llamando a su creación "máquinas de explotación al consumidor", pero el modelo ya se había replicado. Para 1990, operaban más de 40,000 centros comerciales en Estados Unidos (uno por cada 6,000 habitantes).
El declive comercial
El mall americano fue diseñado para una clase media suburbana con tarjetas de crédito ilimitadas y tiempo libre. Funcionó perfecto hasta la década de 1990, cuando nuevas fórmulas comerciales comenzaron a competir. Grandes cadenas se convirtieron en súper formatos que ofrecían mejores precios a nivel mundial en electrónicos o línea blanca. Las históricas tiendas ancla comenzaron a batallar: entre 1992 y 2010, Sears cerró más de 1,300 locales y JCPenney unos 250. Cada cierre mataba el flujo vital de personas en todo el edificio.
Luego llegó Amazon, el golpe letal. El comercio electrónico en Estados Unidos pasó de representar el 2.8 % de las ventas a vaciar el equivalente a una de cada cinco tiendas del país. Para rematar, la pandemia de 2020 enseñó a decenas de millones de estadounidenses que podían vivir perfectamente sin pisar un centro comercial, evitando manejar por horas para estacionarse y comprar. Según la firma de bienes raíces Green Street Advisors, hoy los únicos malls gringos que sobreviven con éxito son los de lujo Clase A (que representan apenas el 20 % del total), mientras que el 80 % restante se encuentra en declive activo.
El milagro mexicano
Aquí está el giro que muchos análisis ignoran: Amazon no mató al mall mexicano. Aquí también existe Amazon y crece cada año, pero según la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, en 2023 la tasa de ocupación promedio de las plazas comerciales en México superó el 92 %, uno de los niveles más altos de la década. Y todo esto en el mismo mundo con pantallas de bolsillo y tiendas virtuales. ¿Por qué aquí siguen llenos? Porque el mexicano no va a la plaza solo a comprar.
El oasis de concreto
México sufre de un enorme déficit histórico de espacios públicos de calidad. Sí, hay parques y banquetas, pero no siempre están en buenas condiciones, ni son seguros a cualquier hora. Y a esto súmale el factor clima: poner juegos infantiles de metal ardiente en una ciudad que llega a los 40 °C no es exactamente la mejor idea para pasar un domingo en familia.
La plaza comercial llenó ese vacío. En México, el mall no compite contra otro mall, compite contra el parque. Es el espacio cívico donde se está sin la presión de gastar. Por eso ves abuelitos descansando en bancas con clima, adolescentes dando cinco vueltas conociendo gente, y familias completas pasando hasta 4 horas ahí adentro después del cine o de comer un helado.
El futuro del consumo
Mientras en Estados Unidos malls como el de Randall Park en Ohio son demolidos para construir centros de distribución logística, nosotros seguimos construyendo plazas. Sin embargo, este enorme polo de atracción tiene un costo urbano comprobado: las nuevas plazas en la periferia están vaciando el ecosistema comercial de muchos de nuestros centros históricos.
Este fenómeno abre una gigante oportunidad de repensar cómo invertimos, de encontrar formas de inyectar vida al consumidor del centro de la ciudad y de entender, hoy más que nunca, que en los bienes raíces comerciales de México, no vendemos metros cuadrados, vendemos la excusa perfecta para convivir.
